האם נגיף הקורונה יכול להוות עילה עבור הפרת חוזה ללא קנסות?
נגיף הקורונה עשה שמות בענפי משק רבים, לרבות נדל"ן, כאשר השפעתו על שוק המכירות והשכירות של דירות בישראל הייתה ועודנה ניכרת מאוד. רבים מבין השוכרים או הרוכשים של נכסים, אשר כבר הספיקו לחתום על חוזים – נותרו ללא יכולת פרנסה ומכאן שהם מתקשים לעמוד בתשלומים ולהשלים את העסקה. עבור חלק מהם הדרך אל הפרת חוזה היא קצרה, מחוסר ברירה. אלו המבקשים להיחלץ מן העסקאות שנסגרו, מעוניינים להבין האם ניתן לעשות ביטול של חוזי מכר או להקפיא את העסקה. המטרה שלהם היא להצליח לשקם את המצב הכלכלי הקשה, טרם ההתמודדות עם התשלומים על הנכס, או לפחות להתמודד עמו מאוחר יותר ולהבין כיצד ניתן יהיה להשלים את העסקה – לכשהמשק כולו יתאושש וההכנסות ישובו.
הפרת חוזה – מה עלול לגרום לרצון לעשות זאת?
הגשת תביעה כספית על הפרת חוזה עלולה להיות הפעולה המיידית, כאשר אחד מן הצדדים לא עומד בתנאים שהושגו בהסכם המכר. זהו מצב לא שכיח, אך האפשרות הזו עלתה לכותרות כאשר הקורונה החלה להתפשט בישראל ובעולם כולו. אנשים מצאו את עצמם מתמודדים עם בעיות פיננסיות שמעולם לא נתקלו בהן, לרבות אי היכולת לעמוד בתשלומי משכנתא והלוואות אחרות אשר, כביכול, הותאמו לצרכיהם ויכולתם הכלכלית. בנוסף, רבים מבין הרוכשים של נדל"ן ישראלי, הפסידו כספים רבים בבת אחת, בשל נפילות בבורסה אשר צמצמו באופן ניכר את החסכונות שלהם והסכומים שברשותם, אותם כספים שאמורים היו לשמש עבור עסקת הנדל"ן שכמעט והושלמה.
האם הקורונה יכולה לשמש כעילה מוצדקת לביטול או דחיית חוזה מכר?
הגשה של תביעות רבות מצד מי שאמור היה לקבל את הכסף, היא חלק מ"כדור השלג המתגלגל" של נגיף הקורונה, כיוון שהמצב המשפטי בעת התפרצות של מחלה בצורה שכזו – איננו בהיר לחלוטין. לאו דווקא ניתן יהיה להגדיר את ההתפרצות בתור "כוח עליון", מה שמשפטית היה יכול לאפשר את דחיית החוזה או ביטולו. ישנם חוזים שכוללים בתוכן סעיפים שיקלו על האופציה של דחיית מימוש החוזה, אך האפשרות של ביטול היא בעייתית הרבה יותר. מכיוון שמדובר במשבר שעודנו מתנהל ובעיקר כזה שישראל לא התמודדה עמו או עם דומה לו מעולם – קשה לקבוע באופן נחרץ כי אכן הפרות החוזה ייחשבו לחוקיות, כאשר הקורונה תוצג כעילה מוצדקת למהלך כזה.
כיצד ניתן למנוע מחלוקות בכל הנוגע למימוש חוזי מכר של נדל"ן?
הימצאותם של חוזי נדל"ן רבים על כף המאזניים עד להחלטה משפטית שתצדיק, או לא, את הפרתם מכל הסיבות שתוארו, יצרה יוזמה חדשה של שילוב סעיפים בחוזה שמתייחסים למשבר הקורונה ולדומיו. המטרה היא להגן על שני הצדדים: הן על הרוכשים והן על היזמים או הקבלנים, כמו גם לייעל הליכים של עיכוב תשלומים או מחלוקות, על בסיס של משבר עצום במשק הישראלי והעולמי. מתוך כך ובשל הצורך להביא בהירות בתקופה כה לא ברורה חשובה ההעזרות במשרד עורכי דין מתמחה בתחום הנדלן והדירות.
