מהו תפקידו עורך הדין בעסקאות נדל"ן מניבות ?
תחום הנדל"ן פותח בפני המשקיעים הזדמנות לקבלת רווחים חודשיים וכן רווח במכירת הנכס. עם זאת, כאשר מתחילים עסקה כזו, חשוב להכיר הן את ההיבטים המשפטיים והן את היבטי המיסוי הנלווים לחתימת החוזה, לסגירת העסקה ולתהליך המכירה. במאמר זה נבחן את תפקידו של עורך הדין בעסקאות נדל"ן מניבות.
תפקיד עורך הדין בעסקאות נדל"ן למניעת הונאות
התפקיד החשוב ביותר של עורך הדין העוסק בתחום המקרקעין הוא מניעת הונאות. אדם הרוכש נכס להשקעה חייב לבדוק האם בעל הנכס או בעל הזכויות בנכס הוא זה המבצע את העסקה מולו. מקרים רבים של הונאה בתחום זה התרחשו כאשר אדם התחזה ליורש פוטנציאלי של נכס, אך בפועל המסמכים שהיו בידיו לא העניקו לו כל זכות בנכס. במקרים אחרים אדם שהשתמש בייפוי כוח הצליח למכור נכסים שלא בבעלותו.
עורך דין ותיק ומנוסה המתמחה במקרקעין יכול למנוע מקרה כזה, תוך ליווי של הרוכש בארבעת השלבים להעברת בעלות על נכס על פי חוק המקרקעין: חתימת חוזה, רישום הערת אזהרה, העברת חזקה והעברת הרישום בטאבו. בכל השלבים הללו ניתן לזהות מקרים של הונאה מראש ולמנוע אותם.
תשלום השבחה אם בוצע שינוי ייעוד לקרקע
היבט נוסף בהשקעות נדל"ן העשויים לערב את עורך הדין קשור להיטל ההשבחה על הקרקע. במקרים רבים ההשקעה בנדל"ן למגורים מתבצעת לאחר שקרקע מסוימת הוסבה משימוש חקלאי לפרטי או מנדל"ן שהיה משמש לצורך מסחר, לנדל"ן למגורים. במקרה זה, על פי הלכת בר יהודה וחוק התכנון והבנייה, מי שיש לו זכות בעלות לדורות במקרקעין חייב לשלם היטב השבחה. אם אושרה תוכנית חדשה בקרקע זו העלות תהיה בדרך כלל על המוכר, משום שהוא הנהנה הראשון מהשבחת הקרקע.
אך, לפעמים התכנון וההשבחה מבוצעים על ידי הרשות העירונית שבה נמצא הנכס, ולא כשינוי שביצע בעל הקרקע. האם עדיין יכול היטל השבחה על הנכס? במרבית המקרים נגלה שכן. למשל בתביעה שהגיעה לכותלי בית המשפט שבה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים דרשה מחברת נורה שוסטר בע"מ לשלם את היטל ההשבחה על הקרקע בבעלותה.[1] במקרה זה עורך דין מקצועי יכול היה לבחון את חבות היטל ההשבחה ולייעץ כיצד להפחית את הסכום.
תשלום מע"מ על העסקה
היבט נוסף שבו עורך הדין יכול לסייע הוא בחינת החובה לשלם מע"מ על עסקת הנדל"ן, וכן בחינת החיוב לפרסם נכס חדש מקבלן עם מחיר המע"מ המלווה אליו. חשוב לדעת כי במקרים מסוימים אפשר לבקש פטור ממע"מ, כמו במקרה של מקרקעין המושכרים בשכירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר[2] או בחלק מהמקרים של מכירה למלכ"ר. בתחום זה חשוב להיוועץ עוד לפני העסקה כדי שתדעו את העלות הסופית של הנכס לפני ביצוע העסקה בפועל.
[1] הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' נווה שוסטר בע"מ, בר"ם בית המשפט העליון גבעתיים, 1245-15 16/12/19
[2] לפי חוק מיסוי מקרקעין, סעיף 31 (2).
