ההשפעה של המגפה על חוזי מכר בתחום הנדל"ן
אחד מהענפים הגדולים ביותר במשק הישראלי, אשר סופג מכה קשה בשל מגפת הקורונה, הינו ענף הנדל"ן. לא מעט חוזי מכר של דירות המיועדות למגורים או להשקעה, הפכו בתוך זמן קצר להיות מוקד למחלוקות בין מוכרים לרוכשים, בין קבלנים ללקוחות שהחלו תהליך רכישה של דירות בבנייה ובין בעלי דירות קיימות לקונים פוטנציאליים, שהתכוונו לרכוש נכס מיד שנייה. אין ספק שהמצב שבו ישראל, כמו כל העולם – נמצאת בו בגלל הקורונה, מקשה מאוד על מימוש חוזי מכר של נדל"ן בכלל ודירות מגורים בפרט, אשר האנשים שאמורים לשלם בעדם – מתקשים להתפרנס בתקופה הקשה הזו.
השפעת הקורונה על חוזי מכר ועסקאות נדל"ן בישראל
היכולת להתפרנס באותו האופן כמו לפני תחילת מגפת הקורונה וכן היקף ההכנסות אצל הרבה ישראלים, ירדו שניהם משמעותית מרגע שהמגפה החלה לתפוס תאוצה בארץ. ההשלכות של העניין הזה הן רבות, בין היתר בתחום הנדל"ן הדינמי ממילא שבו ניתן לראות מגמת ביטולים, או ליתר דיוק ניסיונות לביטולים של הסכמים ותשלום מקדמות למוכרים פרטיים וקבלנים. הבטחון שהיה לרוכשים ביכולתם לשלם בעד הנכס שהם רוכשים – הצטמצם, מה שהוביל רבים מהם להקפאת התהליכים של קניית דירות או הגשת בקשות להלוואות משכנתה. ההמלצה עבור הרוכשים או חברות הבנייה, אשר נפגעים בשל המצב, הוא לשכור את שירותיו של עורך דין נדלן בכדי להתמודד בצורה המיטבית עם מחלוקות שמתגלעות בין הצדדים ועם חוזי מכר שיש ספק באשר ליכולתם להתממש במלואם ובמועדם.
אי עמידה בתנאי המשכנתה
נראה כי הבעיה האקוטית במקרה של רכישת דירות המיועדות למגורים, היא שהרוכשים אינם מסוגלים לעמוד, מבחינה כלכלית, בתשלומי המשכנתה. יתרה מכך – העובדה כי אין צפי לסיום המגפה ולחזרה לשגרה, מערערת בנוסף גם את הבטחון ביכולת להתפרנס "כשיעבור זעם". גורמים אלה הופכים את הרוכשים למלאי חששות ולכן מניעים אותם לביטול או לדחיית מימוש חוזי מכר שהתחייבו להם. זאת ועוד – גם הבנקים, אשר ניאותו לאשר משכנתאות לאנשים רבים בתנאים מסוימים, כיום לאור המשבר, מעלים ריביות ובכך מורידים מהפרק את האפשרות של רוכשים פוטנציאלים להמשיך בתהליך הקנייה של הדירות.
חשוב להדגיש, כי חוזי מכר קובעים לרוב כי אי יכולת לקיחת משכנתה אינה מהווה עילה מוצדקת להפרת התחייבות הקונה. יתרה מכך, אי כדאיות עסקה, כגון כתוצאה מעליית הריבית בגין המשכנתה, אינה מהווה עילה לביטול חוזה.
על חשיבות הליווי המשפטי מקצועי של הרוכשים בכל שלב בתהליך
אחת מהמטרות העיקריות בשכירת שירותיו של עורך דין קניית דירה בתקופה כמו של ימינו, היא בקבלת סיוע ותמיכה, במצב שבו מעבר ללחץ הטבעי ולחשש מהלא נודע קיימות גם לא מעט "משוכות" בהיבט המשפטי שיש לתת עליהן את הדעת. הסיכוי להסתכלות על מגפת הקורונה כסיבה לגיטימית לביטול של חוזי מכירת נדל"ן, לפחות בעיני בתי המשפט בישראל, איננו ודאי כלל: ייתכן שניתן יהיה לדחות את מימושם אך לא לבטלם לחלוטין, ובכל אופן אין לדעת כיצד בתי המשפט יפרשו את השפעת המגפה על קיום התחייבויות הצדדים בחוזי מכר. עם זאת חשוב לזכור כי על הרוכשים המתעכבים בתשלום וכן על העומדים מן הצד השני של המתרס – קבלנים, חברות בנייה או בעלי דירות שמוכרים את הנכס שלהם, חשוב להגן ככל שניתן ומכאן שליווי, ייעוץ וייצוג משפטי מקצועי על ידי פרקליט מומחה, הוא חיוני ביותר.
