היתר בנייה מאפשר לבעל המקרקעין לעשות שינוי בנכס, בהתאם לזכויות הבניה במקרקעין ולהוראות חוק התכנון והבנייה. המשמעות – אם אתה רוצה לעשות שינוי בנכס, כגון בנייה על הגג, יש לפנות לועדה המקומית לתכנון ובניה באזור מגוריך לקבלת אישור. ביצוע עבודות או שימושים ללא היתר בניה או בניגוד להיתר בניה, זו עבירה פלילית.
חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 קובע מהן העבודות או השימושים הדורשים היתר בניה, כגון: הקמת בניין חדש, הריסתו של הבניין או הקמתו מחדש. ישנן תקנות המגדירות עבודות נוספות המצריכות היתר בניה – תקנות התכנון והבניה (עבודה ושימוש הטעונים היתר), תשכ"ז-1967. העבודות המפורטות בחקיקה הנ"ל אינן מהוות רשימה סגורה. ישנם חריגים לכללים אלו, כגון עבודה המבוצעת בין ארבעת הקירות של הבניין, מבלי לפגוע בחזית שלו, אינה מחויבת בהיתר – ומהווה "שינוי פנימי". ואולם, "שינוי פנימי" יחייב קבלת היתר בניה אם השינוי נוגע ברכוש המשותף או בשלד של הבניין. כמו כן, נדרש היתר בניה כאשר העבודה המבוצעת משנה את שטחה של דירה קיימת, או משנה את מספר הדירות (כמו פיצול דירה לשתי דירות נפרדות). יחד עם זאת, ישנן עבודות מצומצמות, בהן רק נדרשת הגשה של הבקשה להיתר ותו לא, אלא אם מדובר על עבודות הפוגעות במערכות הבניין או בבטיחותו או משנות את שלד הבניין. במקרה כאמור, יתקבל בגינן אישור לעבודה מצומצמת. העבודות כוללות סגירת מרפסת, התקנת פרגולה וכו'. זאת ועוד, תקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים פטורים מהיתר), תשע"ד-2014 קובעות תנאים מוקדמים לקבלת פטור מהיתר. במקרה כאמור, אין צורך בהגשת בקשה להיתר בניה, אך ישנן הנחיות מרחביות המחייבות את בעל המקרקעין. המשמעות היא כי גם אם פוטרים את העבודה הספציפית במקרקעין מקבלת היתר בניה, אין הדבר פוגע ב"סטנדרט", אלא ה"סטנדרט" ייקבע בהנחיות מרחביות.
