עורך דין מקרקעין
נדל"ן ומקרקעין
ייצוג משפטי של עורך דין מקרקעין לעסקאות ופרויקטים של נדל"ן
עו"ד טל ארואסטי סורוצקין הינה עורכת דין מקרקעין המייצגת ומלווה באופן אישי רוכשים ומוכרים בעסקאות מכר מגוונות. ליווי של עורך דין מקרקעין בתהליכי רכישה או מכירה של נדל"ן, הוא הכרחי במובנים רבים, זאת כיוון שבקיאות בדיני מקרקעין יכולה להיות הגורם המבדיל בין עסקה טובה או כושלת. ביצוע בדיקות רלוונטיות בצורה מעמיקה הוא מתפקידיו העיקריים של עו"ד מקרקעין מומחה, כאשר המטרה היא להשיג תנאי עסקה אופטימליים, לצמצם סיכונים בתהליכי המכר או הרכש, לייעל את כל הכרוך בבירוקרטיה ובנוסף לשקף את שלבי התהליך השונים עבור הלקוח, בצורה בהירה ובאופן שיסייע לו להיות מעורב ככל שניתן.
מכירה / רכישה / השכרה
משרדנו מעניק שירותי ייצוג וליווי לרוכשים ומוכרים בעסקאות מכר מכל הסוגים. לפני רכישת נכסים או מכירתם, חשוב לבדוק את תנאי העסקה לעומקם ולבחון את אפשרויות המימון השונות. עורך דין נדלן מסייע בבחינת מספר רב של היבטים בעסקה – לרבות מיקום, כוונת שימוש בדירה לאחר הרכישה, גובה המשכנתא הנדרשת וכן היותה של הדירה חדשה מקבלן, או נכס יד שניה. ישנן מספר בדיקות מקדמיות חשובות שיש לבצע טרם רכישת הנכס. הפרקליט המלווה ידאג לכל שלבי התהליך, החל מביצוע בדיקות מקדמיות ועד לרישום זכויות ברשויות.
שאיפת מרביתנו היא רכישת דירה, המהווה הוצאה כלכלית גדולה. אך הדרך לשם אינה פשוטה כלל ובהכרח דורשת בדיקות מרובות:
- מטרת הרכישה (מגורים או השקעה)
- דירה מיד שניה או דירה חדשה מקבלן
- מיקום הדירה – ככל והמיקום אטרקטיבי יותר, כך המחיר עולה.
- ההון העצמי העומד לרשותנו
- גובה המשכנתה הנדרשת, ככל ונדרשת.
כל אלה הם רשימה חלקית בלבד של בדיקות מקדמיות.
לאחר בחירת הדירה, הנכם נדרשים לפנות לביצוע בדיקות מצבו התכנוני של הנכס במשרדי הרשות המקומית, בדיקות משפטיות וניסוח חוזה המכר.
אם עד שלב זה, טרם לקחתם ליווי משפטי, זה הזמן להיפגש עם עורך דין נדל"ן מומחה.
מה הפעולות שנעשות ע"י עורך דין מקרקעין בעסקת רכישת דירה?
ישנו הבדל בין הפעולות המבוצעות על ידי עורך דין מקרקעין ברכישת דירה יד שניה לעומת רכישת דירה חדשה מקבלן.
- בדיקות מקדמיות: בדיקת זהות המוכר והנכס במקרה של דירה יד שניה. עו"ד מקרקעין יבדוק גם את הקבלן ואת הפרויקט עצמו, לרבות התאמה
בין הפרויקט לאישורי הרשויות. המצב הרישומי של הנכס, לרבות שעבודים והערות לטובת צדדים שלישיים. - משא ומתן: ברכישת דירה, לרוב נוסח חוזה המכר מועבר על ידי עו"ד המוכר. עורך דין מקרקעין יבדוק בחוזה כי כל ההסכמות המסחריות מוטמעות,
וידאג לשמור על אינטרס הלקוח: תיאור הנכס, מועדי תשלום, מועד מסירת חזקה, פיצוי בגין איחור, ערבויות, מפרט ותוכניות הדירה ככל ומדובר בדירה מקבלן ועוד. - הערת אזהרה: ברכישת דירה יד שניה, חוזה המכר יקבע כי טרם שחרור התשלום הראשון מנאמנות, תירשם הערת אזהרה לטובת הקונה.
- מיסים ותשלומים נוספים עיקריים: מס רכישה (בהתאם לנסיבות הרוכש), משכנתא ככל ונדרשת ועמלות בנק, שכר טרחת עורך דין, שמאי מקרקעין,
יועץ פיננסי וחברת בדק בית. בדירה מקבלן ישנם תשלומים נוספים בעת מסירת החזקה בדירה כגון חיבור הדירה למוני מים וחשמל. - רישום זכויות ברשות הרלוונטית (לשכת רישום המקרקעין, מנהל מקרקעין ישראל, חברה משכנת): ברכישת דירה מקבלן, עורך דין הקבלן מבצע את הרישום הנ"ל עבור הרוכש, אשר משלם לעו"ד הקבלן בגין שירות זה. בדירה יד שניה, עורך דין המייצג את הרוכש מטפל בכל הליכי רישום הזכויות. חשוב לזכור כי עסקה מסתיימת ברישום, ואין להקל ראש בנושא גם אם עורך הדין קיבל את מלוא שכר טרחתו.
מדובר ברשימה חלקית בלבד של הפעולות שמבצע עורך דין המלווה רוכש דירה.
משרדנו מעניק ייצוג וליווי צמוד לרוכשים ומוכרים בעסקאות מכר פשוטות ומורכבות, בין היתר, הסכם מכר דירה, בתים פרטיים, חנויות, עסקאות הנוגעות לנדל”ן להשקעה, עסקאות רכישה ומכירה של קרקעות/מגרשים בשלבי תכנון שונים, עסקאות הנוגעות לבנייה למגורים, עסקאות קומבינציה,
הסכמי שכירות של מגורים.
מה קורה במקרה של הפרת חוזה שכירות?
משכירים ושוכרים רבים אינם נעזרים בעו"ד בחתימה על חוזה שכירות, אבל במקרה של הפרת חוזה, לא פעם אלה מגלים שאם היו נעזרים בשירותי עורך דין מקרקעין מומלץ בתחילת הדרך, היו מונעים מעצמם את המשבר שנוצר. ישנן בטוחות רבות שניתן לקבל מהשוכר, אך יש לשים לב כי החוק מגביל את המשכיר בגובה הבטוחות.
נדל"ן מסחרי
למשרדנו ניסיון בייצוג חברות ועסקים רבים ברכישת/מכירת/השכרת נכסים מסחריים, מרכזי קניות, משרדים, מרכזים מסחריים, חנויות, חניונים, מבנים תעשייתיים ותחנות דלק.
עו"ד מקרקעין מהווה גורם מקצועי מקשר לצורך מימוש עסקאות של רכישה, מכירה או השכרה של נכסים מסחריים, כולל משרדים, חנויות, מבנים תעשייתיים ותחנות דלק. לעסקאות מסוג זה היבטים שונים מאלו של עסקאות נדל"ן פרטי, בהיבט התכנוני, המוניציפאלי וכן מבחינת המיסוי. עורך דין נדל"ן יבדוק את ייעוד הנכס ויסייע לקידום הפעלת העסק הנמצא בתהליכי בנייה והקמה.
התחדשות עירונית בליווי עורך דין מקרקעין - פינוי בינוי, תמ"א 38
תהליכי פינוי בינוי או פרויקטים של תמ"א 38, מצריכים ייעוץ וליווי צמוד של עורך דין מקרקעין מומלץ שיידע כיצד לתווך בין הדיירים לקבלן או היזם, לטובת כל המעורבים. מדובר במעורבות של עורך הדין למן ההתחלה ממש, החל מבדיקת תמהיל הפרויקט וניהול משא ומתן ועד השלמת הפרויקט, מסירת הדירות לבעלים ורישום ותיקון צווי בתים משותפים. ישנה חשיבות גבוהה ליחסי אנוש מעולים אצל פרקליט המלווה פרויקטים מסוג זה, כיוון שהם דורשים הבנה של צרכי בעלי הדירות אל מול המגבלות העסקיות, התכנוניות והיכולות הפיננסיות של היזמים. חשוב לבחור עורך דין נדלן שיש לו ניסיון בליווי שני צידי המתרס – הן יזמים והן בעלי מקרקעין, דבר המאפשר מתן פתרונות ריאליים ופרקטיים לשני הצדדים, תוך שמירה על מלוא אינטרס הלקוח.
קבוצות רכישה
עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות הולידה מגוון פתרונות להוזלת העלויות ברכישת דירה, כאשר קבוצת רכישה היא אחת מהדרכים שנוצרו לצרכי רכישת קרקע והקמת מבנה מגורים עליה, בהשקעה כספית נמוכה יותר. להליך כזה ישנם כמה היבטים משפטיים, כלכליים ותכנוניים שיש לבחון. עו"ד מקרקעין מלווה קבוצות רכישה לאורך כל התהליך ומעניק ייעוץ וליווי לרוכשים אשר מעוניינים להיכנס לקבוצת רכישה קיימת.
