1. בדיקת הדירה וסביבתה – מעבר לבדיקה הפיזית של הדירה ושל הבניין בו מצויה הדירה (במקרה של דירת מגורים בבית משותף), יש לבחון את מיקומה וסביבתה של הדירה ואת דרכי הגישה לדירה ולהצמדותיה על ידי מספר ביקורים בדירה בשעות ובימים שונים. כמו כן, יש לבדוק את השימושים ביחס לרכוש המשותף – חניה משותפת, מקלט ועוד.
   
   
2. רישום זכויות – מי המוכר? האם הדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), האם זכויות המוכר רשומות כבעלות או חכירה, איזו הצמדות יש לדירה בלשכת רישום המקרקעין (חניה, מחסן, גינה, גג), האם ישנן הערות לטובת צד שלישי (משכנתה, צו עיקול, הערה בגין הפקעה ועוד), מה גודל הדירה בנסח רישום המקרקעין לעומת שטח הדירה כפי שהוא מופיע בחשבון הארנונה? ניתן להנפיק מסמכים נוספים מהרשויות (תקנון ותשריט בית משותף, תיק הבניין, טופס 4 לנכס ועוד), אשר מעידים בין היתר על זכויות הבנייה במקרקעין, היתר הבניה, חריגות בניה ועוד.
   
   
3. גורמי מקצוע נוספים – שמאי מקרקעין,  חברת בדק בית ועוד. גם אם בוחרים שלא להתייעץ עם גורם מקצועי כלשהו, יש להבין את הסיכונים הכרוכים בכך.
   
   
4. משכנתה – ככל ואתם מעוניינים לקחת הלוואה מובטחת במשכנתה, מומלץ לפנות לבנק לקבלת אישור עקרוני עוד בטרם חיפוש הדירה על מנת להבין מה הסכום העומד לרשותכם לצורך רכישת דירה. מומלץ לפנות למספר בנקים במקביל. לתשומת לב, כי אי תשלום התמורה כתוצאה מאי קבלת אישור ללקיחת משכנתה, מהווה לרוב הפרה יסודית של הסכם המכר, אשר תחייב אתכם בפיצוי מוסכם. מאידך, יש לוודא כי המשכנתה של המוכר, ככל וישנה, תימחק מלשכת רישום המקרקעין מיד עם התשלום הראשון שתשלמו למוכר על חשבון התמורה.
   
   
5. מס רכישה – מס רכישה נקבע לפי מדרגות מס, כנגזרת ממחיר הדירה ובהתייחס לעובדה אם בבעלות הרוכש דירה נוספת (או חלק מדירה). ישנם פטורים והקלות במס רכישה. גובה מס הרכישה עשוי להגדיל משמעותית את ההוצאות שתוכננו, ולכן יש לבחון באמצעות עו"ד את גובה המס טרם רכישת הדירה. תשלום המס מתבצע תוך 60 יום מחתימת חוזה המכר. איחור בתשלום מס הרכישה יגרור ריבית והצמדה וקנסות ועל כן רצוי לשלם את מס הרכישה בתוך התקופה המוגדרת על-פי החוק.
   
   
6. עלויות והוצאות נוספות – בנוסף למס רכישה, ישנם תשלומים נוספים שיש לקחת בחשבון כגון עמלת תיווך, אגרות רישום בלשכת רישום המקרקעין, שכר טרחת עורך דין, עלות יועצים מקצועיים (שמאי מקרקעין, מודד מוסמך, חברת בדק בית, יועץ פיננסי), עלויות העמדת משכנתה, עלות שיפוץ הדירה ועוד.
   
   
7. חוזה מכר – לאחר סיכום הנושאים המסחריים והמשפטיים, מנוסח חוזה מכר. בדרך כלל מוסכם ומנוסח על-ידי הצדדים כי במועד חתימת החוזה, כנגד התשלום הראשון למוכר, תירשם הערת אזהרה לטובת הרוכש אצל הרשות הרלוונטית (לשכת רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת). הליך זה הוא סטנדרטי, אך ישנם חריגים. חוזה שמנוסח היטב, יכלול מנגנונים שונים לצמצום הסיכונים אליהם חשופים הצדדים וכן תרופות שנועדו לפצות את הצדדים במקרה של הפרות שונות.
   
   
8. מסירת חזקה בדירה – באופן עקרוני מועד מסירת החזקה בדירה הינו מועד תשלום יתרת התמורה. בשלב המסירה, נמסרים גם כל המסמכים המשפטיים הנדרשים לצורך רישום הזכויות בנכס על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין. ככל וחסרים חלק מהמסמכים, חוזה המכר לרוב קובע כי חלק מתשלום יתרת התמורה יוחזק בנאמנות אצל עורך דין המוכר, עד להמצאת המסמכים.
   
   
9. רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין הינו השלב האחרון והוא מסיים בדר"כ את מערכת היחסים בין המוכר לקונה.
   
   

משרדנו מלווה את הלקוח בכל שלב מהשלבים המפורטים לעיל, תוך ביצוע הבדיקות הנדרשות לגבי מצבה המשפטי והתכנוני של הדירה ועד לרישום הזכויות בדירה על שם הרוכש אצל הרשות הרלוונטית. לתשומת לב, הרשימה לעיל, הינה רשימה תמציתית של תהליך רכישת דירה יד שניה.

לבדיקות מקדמיות נוספות ברכישת דירה קרא עוד